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SCI Société Civile Immobilière

Une SCI est une société, c’est donc une personne morale dont l’organisation et le fonctionnement sont régis par des statuts. Elle comprend au minimum deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales et elle a pour objet la détention de biens immobiliers. Toute activité commerciale est exclue elle ne peut donc pas acheter des biens immobiliers afin de les revendre ce qui ne l’empêche toutefois pas de revendre ses biens.

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La SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, ce sont les associés qui se répartissent les bénéfices et qui les déclarent soit sous forme de revenus fonciers pour les personnes physiques ou sous forme de bénéfices commerciaux pour les sociétés associées de la SCI. Toutefois les associés peuvent opter pour une imposition sur la société.



La SCI procure quelques avantages



  • Elle facilite la gestion du patrimoine. En effet dans le cas d’une indivision liée à un héritage toute décision doit être prise à l’unanimité entre les propriétaires indivis. Dans le cas d’une SCI les statuts prévoient les règles liées à la prise de décision ;
  • Elle permet aux commerçants, industriels, artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de dissocier leur patrimoine personnel de celui de leur entreprise ;
  • Elle peut protéger une personne notamment dans le cas de vie maritale, une clause statutaire peut prévoir la continuation de la SCI avec le seul survivant. Les héritiers ne peuvent donc pas demander de quitter le bien ;
  • Elle permet la répartition du patrimoine. Il est en effet plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers de valeurs différentes ou formant un seul bloc ;
  • Elle peut réduire les droits de donation. En effet la loi ne permet pas toujours de déduire de la valeur du bien donné les dettes liées à son acquisition alors que la valeur des parts de la SCI sont minorées du passif de la société ;

La SCI a aussi ses inconvénients

  • La constitution d’une SCI nécessite quelques formalités telles que la rédaction de statuts et les formalités de publicité ;
  • Cela nécessite une gestion contraignante et occasionnant des frais (tenue d’une comptabilité, assemblées générales, déclaration annuelle, …) ;
  • L’immeuble n’appartient pas aux associés mais à la SCI. L’associé n’est pas le seul décisionnaire et une mésentente des associés peut entraîner un blocage dans la prise de décisions ;
  • La cession des parts d’une SCI peut s’avérer difficile puisqu’il n’existe pas de marché ;

Rachat de credit

L’apport de bien(s) immobilier(s) à une SCI est soumis au droit de préemption urbain et constitue une cession à titre onéreux imposable éventuellement au titre des plus values.

Dans le cadre du rachat de crédits, un bien appartenant à une SCI peut être apporté en garantie à condition de réunir une assemblée générale qui notifiera l’accord des associés.


Article paru le : 03-04-2013 à 10:37:59


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