Location saisonnière : comment être sûr que vous êtes en règle ?

La location touristique de courte durée est l’un des investissements immobiliers les plus rentables. Pour bénéficier de ses avantages, il est cependant important de se conformer à la réglementation et de prendre quelques précautions. Voici tout ce que vous devez savoir et faire pour être en règle en tant que loueur professionnel.

Renseignez-vous sur les lois et les réglementations relatives à la location saisonnière

Pour faire de la location saisonnière, il est important de vous informer sur les lois et les réglementations en la matière. Le législateur a prévu plusieurs dispositifs pour réglementer ce sous-secteur de l’immobilier. S’y conformer protège le propriétaire en cas de problème ou lors d’un contrôle fiscal.

La loi Warsmann

La loi Warsmann est le premier arsenal juridique auquel les propriétaires de logements à usage saisonnier doivent se conformer. Elle impose quelques dispositions avant de louer ces biens immobiliers. Cette législation oblige le loueur à déposer un formulaire Cerfa 14004 à la mairie de la commune. L’appartement ou la maison doit par ailleurs servir de résidence secondaire.

Le document précise les informations personnelles du bailleur et décrit le logement. Il s’agit du nombre de pièces, de sa capacité d’accueil et des périodes de location. Cette déclaration permet par ailleurs de réclamer plus tard la taxe de séjour aux locataires. Le non-respect de cette disposition peut entraîner une condamnation à une amende de 45 à 450 euros.

La loi Alur

La loi Alur vise à réguler le nombre de biens destinés à la location saisonnière dans les secteurs tendus. Concrètement, ce dispositif oblige les propriétaires à obtenir une autorisation avant de transformer leur logement en bail de vacances. Cet accord se demande auprès de la mairie et est administrativement difficile à obtenir. Son coût est par ailleurs onéreux. Il est important de souligner que cet arsenal juridique concerne le bail saisonnier :

• à Paris,
• dans les départements d’Île-de-France,
• dans les villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue,
• dans les villes de plus de 200 000 habitants en secteur non tendu.

En l’absence de cette autorisation, le bailleur peut être amené à payer une amende de 25 000 euros. À cela peut s’ajouter une astreinte de 1 000 euros par jour, jusqu’à l’obtention du quitus. Notons enfin que la loi Alur ne s’applique pas lorsque le bien immobilier sert de résidence principale au propriétaire. En ce sens, ce dernier doit l’occuper pendant au moins huit mois sur les douze que compte une année.

Créez une liste de contrôle des éléments qui doivent être inclus dans chaque contrat de location

Le contrat constitue un acte juridique obligatoire dans le cadre d’un bail touristique de vacances. Cet accord protège aussi bien le loueur que le locataire en cas de litige. Sur Internet, il existe de nombreux modèles de contrats pour ce type de location. Vous pouvez aussi recourir à une société de gestion immobilière pour obtenir un document sur mesure. Quelles que soient les spécificités de votre appartement, studio ou maison, le contrat doit contenir certaines mentions obligatoires. Les éléments clés d’un contrat de location saisonnière émanent :

• du droit commun des contrats,
• du Code du tourisme,
• du décret du 14 février 1967.

Les informations à fournir comprennent des conditions particulières puis générales.

Conditions particulières d’un protocole d’accord de location de vacances

Les conditions particulières d’un contrat de bail touristique comprennent des informations spécifiques qui varient d’un locataire à un autre. Chaque document précise l’identité et les coordonnées du propriétaire puis du preneur. L’adresse du bien mis en bail est également précisée tout comme le nombre de personnes que peut abriter le logement et la superficie habitable. Vous devez aussi mentionner les jours d’arrivée et de départ ainsi que les horaires dans le contrat de bail.

Si le propriétaire a des restrictions quant aux animaux et aux fumeurs, celles-ci figurent nécessairement dans le document. Mentionnez le coût de location et les taxes de séjour ainsi que les conditions de règlement (paiement et acompte). Le contrat présente aussi un inventaire du mobilier intérieur et extérieur du bien s’il en existe. Il est enfin important d’aborder votre politique d’annulation dans le support. Les baux de location touristique de courte durée se font généralement à distance, notamment à travers une signature électronique.

Conditions générales d’un contrat de location saisonnière

Aux informations particulières s’ajoutent les conditions générales de vente ou de location. Elles s’appliquent à l’ensemble des contrats de bail touristique à courte durée. D’autres documents peuvent être aussi adjoints au contrat. Il s’agit par exemple :

• de la décharge de responsabilité pour la piscine,
• de la mise à disposition de vélos,
• de l’obligation d’affichage pour les chambres d’hôtes,
• des règles en matière d’établissement recevant du public (ERP).

Dans des cas particuliers, le bien à louer se situe dans une copropriété. Veillez donc à vérifier que le règlement autorise ce type de location. Une assurance habitation est par ailleurs indispensable pour couvrir les deux parties en cas d’incidents.

Conservez des registres détaillés des transactions pour être à jour vis-à-vis du fisc

Pour vous mettre en règle dans le cadre d’une location de vacances, vous devez aussi conserver les registres des opérations. Cette traçabilité permet de vous mettre à jour vis-à-vis du fisc. Les loyers des logements touristiques de courte durée sont imposés et considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes s’offrent cependant aux bailleurs : micro-BIC ou réel simplifié. L’option à choisir dépend du montant de vos recettes annuelles ou des charges greffées à l’habitation.

Le régime forfaitaire

Le micro-BIC est un régime très simple et ne nécessite aucune compétence comptable. Ici, la fiscalité à appliquer repose essentiellement sur le statut du logement. Lorsque le local est un gîte classé, un meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes, vous bénéficiez d’un abattement de 71 %. Cela implique que seulement 29 % des revenus locatifs sont imposables. Le plafond de vos recettes est dans ce cas porté à 82 200 euros.

A contrario, quand il s’agit d’une location saisonnière classique, seule la moitié des loyers constitue la base de calcul de l’impôt à payer. Mais pour en bénéficier, vos recettes dans cette activité doivent être inférieures à 32 900 euros.

Le régime réel

Le régime réel est par contre plus complexe que le premier, mais permet de réaliser d’importantes économies. Cette fiscalité vous permet en effet de déduire vos dépenses sur le logement. Il s’agit notamment de l’amortissement, des frais financiers liés au local, des travaux d’entretien et de réparation, etc. Ce sont donc vos recettes déduites des charges qui constituent la base imposable.

Indépendamment de ce grand atout, ce régime vous contraint à tenir une comptabilité. Vous devrez passer des écritures et produire un bilan comptable annuel. L’assistance d’un professionnel ou d’une plateforme spécialisée est dans ce cas d’une grande importance.

Programmez des inspections régulières du bien pour vous assurer qu’il est conforme aux normes

La conformité aux normes en vigueur du logement est indispensable pour être en règle. C’est pourquoi vous devez y faire des inspections régulières. Cela vous garantit que les locataires ont conservé l’intégrité des locaux après leur passage. Le premier élément à vérifier pendant vos visites dans l’appartement, la maison ou la villa est la sécurité. À cet effet, la loi indique que les normes suivantes doivent être respectées dans une location saisonnière :

• sols, escaliers et balcons en bon état,
• alimentation électrique pour un éclairage optimal des pièces,
• conformité des installations électriques,
• absence de risque d’empoisonnement au plomb ou à l’amiante,
• système adéquat d’évacuation des eaux usées,
• chauffage permanent, fiable et disponible,
• approvisionnement en gaz et électricité,
• inaccessibilité de la propriété par l’eau, etc.

En ce qui concerne les installations électriques et les équipements, ils doivent être conformes à la norme NF C 15-100. Pour vous assurer de la conformité du système, vous pouvez faire réaliser un diagnostic électrique par un professionnel certifié. La propreté du bien et son accessibilité sont également à vérifier lors de vos inspections. Tous ses paramètres régulièrement inspectés permettent de corriger les dysfonctionnements aussitôt. Cela garantit une bonne expérience aux locataires et par ricochet la réussite de votre investissement locatif saisonnier.